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仲裁代理词

文章出处:广东邦明律师事务所 人气:发表时间:2016/8/30 16:41:52

 仲裁代理词

尊敬的首席仲裁员:

广东邦明律师事务所受申请人某某某有限公司委托,指派律师陈小成和罗佳担任其与被申请人某某租赁合同纠纷一案(案号:(某某某某)佛仲字第某某某号)的仲裁代理人。现代理人提出以下代理意见,供您和仲裁委员会参考。

一、申请人向仲裁委员会提交的证据依法应全部得以采信。

申请人向仲裁委员会提交的证据都是真实的,且能够相互印证,支持申请人的主张,证据的合法性、真实性、关联性都不存在问题。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条规定:“一方当事人提出的证据,另一方当事人认可或者提出的相反证据不足以反驳的,人民法院可以确认其证明力。”被申请人在经仲裁委员会依法送达案件材料和开庭通知书的情况下,不到庭参加仲裁,其已放弃质证的权利,在被申请人未对申请人的证据提出足以反驳的相反证据的情况下,依法应认定被申请人对申请人提供的证据完全没有异议,申请人提供的全部证据应得到仲裁委员会的采信。同时,被申请人拒不出庭的行为应视为对申请人的全部仲裁请求无任何异议,因而,申请人的仲裁请求应全部得到仲裁委支持。

二、申请人与被申请人之间签订的《合同》合法有效。

申请人的股东某某某,某某年某某月某某日通过拍卖获得佛山市南海区狮山镇某某的集体土地使用权(土地证书号:集用【某某某某】某某号)及地上建筑物16幢(证书号某某至某某、某某至某某、某某号)的所有权及相应的其他权利。上述事实已经(某某某某)南法执字第某某号执行裁定书确认。某某某将16幢建筑物委托给申请人,以申请人名义对外进行出租和签订租赁合同。本案中,某某租赁的宿舍属于16幢地上建筑物之一,依法归某某某所有。因此,《合同》中用于出租的宿舍是有合法产权的房屋,合同内容是双方真实意思表示,是双方自愿签订,《合同》合法有效,不存在任何无效情形。

三、合同的解除时间应为某某年某某月某某日。

虽然被申请人某某年某某月底已搬离宿舍,但其搬离时并未通知申请人,未与申请人办理移交和解除合同的手续,而且将宿舍门锁住。直到某某年某某月,申请人工作人员去宿舍抄水电表时才发现被申请人已搬走。因宿舍门被锁,而且申请人向被申请人催收租金时,被申请人也未提出解除合同,依照双方签订的《合同》,宿舍尚在租赁期内,其使用权仍归被申请人所有,被申请人依然负有支付租金的义务。尽管《合同法》及《合同》第三条第1点都规定,在被申请人没有依约支付租金时,申请人可以单方解除《合同》。但作为权利人,申请人有权决定是否行使该解除权及何时行使。因此,在被申请人未办理解除合同手续的情况下,直到某某年某某月某某日申请人将宿舍出租给第三人,才可认为申请人行使了单方解除权,双方的租赁合同关系得以解除。

四、被申请人应向申请人支付某某年某某月至某某年某某月共14个月的宿舍租金30030元。

本案中,被申请人虽于某某年某某月底搬离宿舍,但因签订合同时被申请人已向申请人交纳6435元的定金,申请人用该定金抵扣了三个月的租金,所以,被申请人实际上是从某某年某某月才开始拖欠申请人租金。因宿舍尚在租赁期内,被申请人又不办理解除合同手续并锁住宿舍门,申请人只能依照合同约定,继续将宿舍交由被申请人使用。直到某某年某某月有第三人愿意租赁涉案宿舍,申请人为了双方的利益,将宿舍收回出租给了第三人。某某年某某月某某日解除合同前,申请人完全按照《合同》的约定,履行了自己交付宿舍给被申请人使用的义务,被申请人也应依照《合同》履行交纳租金的义务。在《合同》有效期内,被申请人的搬离并不意味着合同双方权利义务的终结。被申请人未办理解除合同的手续,就代表其愿意继续履行合同,受到合同的约束。《合同法》第六十条规定:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。因此,在申请人已按照《合同》约定完全履行自己义务的情况下,被申请人也应依《合同》履行交纳租金的义务,申请人要求被申请人支付某某年某某月至某某年某某月租金30030元的主张是完全合法合理的。

五、被申请人应向申请人支付水电费2980元。

申请人向仲裁庭提交的缴费通知单详细载明了某某年某某月和某某年某某月宿舍的水电表行码数及水电费。该通知单虽由申请人单方出具,但在某某年某某月、某某月就已形成,当时被申请人尚未搬离宿舍,申请人无法预测到本案会提请仲裁,且该通知单是送给被申请人通知其交纳水电费,申请人完全没有作假的可能。而且两个月水电费的数额为两千多元是符合常理的,申请人若造假,水电费不可能这么低。因此,申请人提交的缴费通知单应属于书证,如对通知单的真实性存在质疑,完全可以请专业的鉴定机构鉴定其形成时间。除通知单外,申请人还提交了涉案宿舍某某月的水电表行码照片和某某某交纳租赁宿舍所在厂区某某年某某月和某某月水电费的银行账户明细,上述证据与缴费通知单相互印证,形成一个完整的证据链,共同证明了被申请人拖欠申请人水电费2980元的事实确实存在。

六、被申请人应向申请人支付违约金25096.5元。

双方签订的《合同》第四条约定:“任何一方违约都必须向守约方按合同期内总租金之和的30%承担违约责任。”申请人认为本条约定中的“合同期内”是指合同第二条第1点约定的租赁期限,即从某某年某某月某某日至某某年某某月某某日,共39个月。主要理由如下:1、合同签订时,双方都是希望合同能够完全得以履行,合同的内容应是明确的、可预期的。合同的履行是常态,合同中途解除是例外,双方认定的合同期应是合同书面明确规定的租赁期限。2、因违约责任与合同期相关联,只有合同期是可预期的,才会让违约责任可预期;只有违约责任可预期,才能对合同双方形成压力,促使合同得以履行。如合同期计算至解除合同之日,将导致违约责任不确定,双方无法确认违约的法律后果,这显然是不符合双方需求和常理的。3、违约金实质上是违约方对守约方损失的赔偿,如合同期是计至合同解除之日,则合同越早解除违约金越少,合同越晚解除违约金越多,这与合同越早解除守约方损失越大,合同越晚解除守约方损失越小的实际情况是相违背的。因此从公平合理的角度应按照合同约定的租赁期限确定。

关于违约金的数额,最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条规定:“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定‘过分高于造成的损失’。”《合同法》第一百一十三条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益”。本案中,被申请人实际上并未向申请人支付过租金,其不履行合同给申请人造成的损失即合同履行后申请人可获得利益差不多就是39个月合同期内申请人可获得的总租金之和。双方在合同中约定合同期内总租金之和30%的违约金符合法律规定,并没有约定过高。而且,民事法律规定的基本原则就是意思自治原则,双方当事人自愿达成的协议内容,在没有损害国家、集体和其他人利益的情况下,都应得到法律的认可。本代理词所附(2016)最高法民终106号案件判决书也证明,随着法治的发展,人民法院越来越倾向于支持双方当事人的约定。在106号案件中,上诉人因拖欠被上诉人1300万元左右的工程款构成违约,依照双方协议约定,上诉人要向被上诉人支付违约金1200万左右,违约金与拖欠工程款数额相差无几。最高院却维持了该案的一审判决,支持了一审法院要求上诉人支付1200万违约金给被上诉人的判决。106号案件在违约金适用上情况与本案相同,恳请仲裁委员会支持申请人要求被申请人支付25096.5元违约金的主张。

本案中,申请人已向仲裁庭提供了被申请人的实际住址,被申请人却拒绝签收仲裁委员会送达的材料,开庭时也拒不出庭。这种藐视法律、藐视仲裁委员会威严的行为是十分恶劣的,被申请人缺乏一个公民对法律应有的尊重。为了更好地发挥法律的教育作用,惩戒被申请人违背诚实信用原则没有契约精神和无视法律的行为,申请人恳请仲裁委员会依法全部支持申请人的仲裁请求。

此致,

佛山仲裁委员会。

                                                     代理人:

 

                                                           二O一六年八月十五日

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