土地使用权转让合同纠纷

上诉方二审代理词

                         案号：（2014）佛中法民一终字第某某号

尊敬的审判长、审判员：

    广东邦明律师事务所依法接受本案上诉人吴先生的委托，指派王加红、余帅文担任吴先生诉佛山市某某电梯装饰公司、罗某某、冼某某、佛山市某某投资控股有限公司确认合同无效纠纷一案代理律师。代理律师接受委托后，向当事人了解案件情况，认真分析了本案的证据材料，又参加了本案的开庭审理，现根据本案事实和相关法律规定，发表如下代理意见。

被上诉人佛山市某某电梯装饰公司与被上诉人罗某某、冼某某于1999年9月15日签订的《土地使用权转让协议》，存在《合同法》第五十二条有关合同无效的情形，该转让协议应确认为无效，上诉人吴某某的一审诉讼请求应全部得到支持。

一、被上诉人佛山市某某电梯装饰公司与被上诉人罗某某、冼某某恶意串通，将涉案土地以明显低于当时市场价格转让，以合法形式掩盖非法目，严重损害了国家、集体以及上诉人吴某某的利益，该涉案土地使用权转让协议属于无效合同。

1999年9月15日，被上诉人佛山市某某电梯装饰公司与被上诉人罗某某、冼某某签订《土地使用权转让协议》，约定佛山市某某电梯装饰公司将其位于南海某某镇某某村民委员会某某组的8亩土地，以12万元的价格转让给罗某某、冼某某。按照该转让协议，涉案土地的转让价格仅为1.5万元/亩，该价格明显低于1999年当时该涉案土地的最低市场价格13.8万元/亩。

首先，根据上诉人在二审时所提交的佛山会计师事务所作出的（92）佛会资评字第某某号《合资经营资产评估结果报告书》显示，在1992年时涉案土地价格已达到11.8万元/亩（被评估土地的征地费6972613.03元/被评估土地的面积59亩=11.8万元/亩，具体数据可见该报告书及其附表：《评估明细表》）。被评估的土地为被上诉人佛山市某某电梯装饰公司位于某某开发区的59亩土地，其中包括了涉案的8亩土地。可见，在1992年时涉案土地价格已达到11.8万元/亩。

其次，根据上诉人在二审时所提交的佛山市中级人民法院发给佛山某某装饰公司（即被上诉人佛山市某某电梯装饰公司）的（1996）佛中法执字第某某号《通知》显示，在1997年时涉案土地的评估价格为11.055万元/亩（4368000元/39.51亩=11.055万元/亩）。被评估的土地是被上诉人佛山市某某电梯装饰公司位于某某村土地39.51亩，其中包括了涉案的8亩土地。可见，在1997年时涉案土地价格已达到11.055万元/亩。

再者，根据上诉人在二审时所提交的原南海市地产估价所于1997年4月22日作出的《地价评估报告表》显示，在1997年时涉案土地的评估价格为207元/平方米，折合13.8万元/亩（207元/平方米×666平方米=13.8万元/亩）。

综上可知，涉案土地在1999年被转让时的市场价格应高于涉案土地在1997年时的评估价格13.8万元/亩。

被上诉人认为被评估的土地不包括涉案的土地，但根据上述被评估的土地与涉案土地的具体位置，被评估的土地实际包括了涉案土地。即使被评估的土地不包括涉案土地，涉案土地的价格也应参照上述同地段、相同使用性质的被评估土地的市场价格进行转让。而各被上诉人在1999年时却仅以1.5万元/亩这一明显低于当时市场价格交易涉案土地，各被上诉人明显为恶意串通，以合法形式掩盖非法目，严重损害了国家、集体以及上诉人吴某某的利益。

《合同法》第五十二条明确规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”恶意串通，是指双方明知正常的市场价格，故意以明显低于市场价格进行交易，以达非法目的。损害国家利益，是指这种低价转让国有土地使用权的行为，让作为国有企业的被诉人佛山市某某电梯装饰公司，蒙受的经济损失达100万元左右。国有企业的利益就是国家的利益。损害第三人利益，是指上诉人作为被上诉人佛山市某某电梯装饰公司的债权人（1999年时的债权为200万元左右，目前为400万元左右），由于他们的非法低价转让土地行为，造成上诉人巨额债权无法实现，法院判决成为一纸空文，损害了第三人的利益，也损害了法律和法院的尊严。以合法形式掩盖非法目的，是指被上诉人双方以土地使用权转让协议这种合法形式掩盖侵吞国有资产和逃避履行法院判决义务的非法目的。因此，各被上诉人将涉案土地以明显低于当时市场价格转让的行为，完全符合《合同法》第五十二条第二款、第三款规定的情形，该涉案转让协议属于无效合同。

二、被上诉人佛山市某某电梯装饰公司将处于查封状态的涉案土地转让给被上诉人罗某某、冼某某，违反了法律的强制性规定，涉案的土地使用权转让协议属于无效合同。

由于被上诉人佛山市某某电梯装饰公司拖欠上诉人巨额工程款，该涉案土地于1996年已被佛山市中级人民法院查封（见证据：（1996）佛中法执字第某某号《民事裁定书》、（1996）佛中法执字第某某号《协助执行通知书》）。对此，被上诉人佛山市某某电梯装饰公司、罗某某、冼某某是知情的，但各被上诉人仍私下将涉案土地低价交易，显然存在恶意。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条明确定规定：“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”根据该法律强制性规定，被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的土地，不得转让。因此，被上诉人佛山市某某电梯装饰公司将处于查封状态的涉案土地转让给被上诉人罗某某、冼某某，违反了法律的强制性规定，根据《合同法》第五十二条第五款违反法律、行政法规的强制性规定合同无效的规定，涉案的土地使用权转让协议属于无效合同。

综上所述，被上诉人佛山市某某电梯装饰公司与被上诉人罗某某、冼某某于1999年9月15日签订的《土地使用权转让协议》，存在《合同法》第五十二条有关合同无效的情形，该转让协议应确认为无效，上诉人吴某某的一审诉讼请求应全部得到支持。

以上代理意见，恳请法庭采纳。

广东志成达律师事务所

律师：王加红  余帅文

二Ｏ一四年三月十日