宅基地房限制多 谨慎购买防争议

（合同纠纷执行案）

  【案情简介】
  佛山市禅城区某某村某某区某某号房屋（以下简称“某某号房”）原为郭某某的物业。因郭某某未能履行一起借贷案件民事判决书规定的义务，该房屋经佛山市禅城区人民法院委托法定的评估、拍卖机构评估、拍卖，于2005年3月16日由杨某某通过公开竞价以73600元拍得该房屋。杨某某在拍得该房屋后并未办成房屋过户手续，郭某某也一直未搬离该套房屋。2010年初，某某号房所在区域经有关部门批准列入“三旧”改造项目。因房屋未过户，2010年10月24日郭某某与佛山市某某中心城房地产有限公司（以下简称“某某公司”）签订了某某号房的《房屋拆迁安置补偿合同》（以下简称“《补偿合同》”），该房屋则于2010年12月被拆除。
  杨某某在得知该拆迁事宜后，多次与郭某某和某某公司交涉无果。2012年4月杨某某以郭某某为第一被告、某某公司为第二被告，向佛山市禅城区人民法院提出起诉，要求：1、确认两被告签订的《补偿合同》无效；2、确认原告为被拆迁人，责成被告二与原告签订拆迁安置补偿合同，享受拆迁待遇；3、参照《补偿合同》规定的拆迁补偿标准赔偿原告的损失。郭某某在收到起诉状副本后，委托本律师为该案的诉讼代理人。
  【办案经过】
  本律师经过调查和分析后认为：1、被告与某某公司签订的《补偿合同》是在政府主导下完成的，其程序与实体都完全符合法律的规定。由于原告未办理产权过户手续，被告仍然是某某号房及相应土地的合法所有权人和使用权人，《补偿合同》合法有效，原告要求确认合同无效是没有依据的。2、原被告双方争议的房屋是农村宅基地房屋，而且某某号房作为被告及其家属的唯一一套住房，是其生活所必需的居住房屋，人民法院只能查封，无权将该房屋拍卖、变卖或者抵债。因此，作为城镇户口人员的原告，其通过拍卖机构购买房屋的行为违反了法律规定，应是一种是无效行为，佛山市禅城区人民法院作出《民事裁定书》，裁定某某号房的房屋所有权及相应的土地使用权转归原告所有是错误的。3、原告与被告之间并无任何合同关系，将本案定性为合同纠纷是不妥当的。本案实际上是原告认为两被告签订《补偿合同》侵犯了其房屋所有权和土地使用权，将其定性为财产侵权纠纷更为恰当。
  【处理结果】
  因佛山市禅城区人民法院作出的《民事裁定书》对本案的处理有重大影响，被告依法向受理法院提出了中止审理的申请，希望等撤销《民事裁定书》后再对本案进行审理，法院对该申请予以了支持。后原告和被告考虑到《民事裁定书》的撤销还需等待较长时间，本着节约时间和司法资源的原则，双方于2013年4月26日在法院的主持下，达成了调解协议，由被告于协议签订当日一次性即时支付28万元补偿款给原告，原告则放弃对某某号房的任何主张。
  【案件评析】
  我国法律法规对农村宅基地房屋的买卖存在严格的限制，作为城镇户口人员，在购买农村宅基地房屋前一定要慎重，不要盲目迷信法院的相关裁判结果。法院在执行相关房屋时也应尽到审查义务，防止拍卖无效情形出现，以维护被执行人和买受人的权利。

广东邦明律师事务所
律师：陈小成